Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.

Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.

Как осуществить обмен квартиры с доплатой? Этот вопрос задают многие. Люди, которые проходили через такой круговорот, советуют начинать с поиска "своего" риэлтора. Самостоятельное проведение сделки может быть рискованным, и ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными. К тому же, на поиск покупателя, подбор подходящего варианта, проверку документов, организацию банковских взаиморасчетов и трудные переговоры уйдет огромное количество времени.

Существует несколько способов решения вопроса обмена квартиры с доплатой:

• Через договор мены, который осуществляется меньше чем 3% обменов квартир в Москве. Найти собственника идеальной квартиры, которому понравится ваша квартира, нелегко, хотя такие обмены бывают, в основном в случаях родственных обменов.
• Через договор купли-продажи, который осуществляется по тем же правилам, что и другие сделки. Если квартиры не признаны равноценными, то договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через альтернативную сделку, осуществляемую через два договора купли-продажи. Это наиболее распространенный способ обмена квартиры с доплатой. Вам предстоит продажа своей квартиры и покупка интересующего варианта, которые подготавливаются одновременно. Это может включать следующие шаги:
• Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас;
• Получение базовой информации о вариантах и прочих расходах;
• Подготовка квартиры к продаже;
• Продажа вашей квартиры;
• Одновременно с этим осуществляется поиск квартиры, которая будет заменой вашей;
• Проверка юридической "чистоты" квартиры, коммунальных долгов;
• Покупка квартиры.

Необходимо иметь в виду, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть лишь частью более крупной цепочки обменов, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает, как много работы должно быть выполнено агентством недвижимости и из чего складывается стоимость их услуг.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.

Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.

Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.

В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.

Фото: freepik.com